החלטה בתיק בש"א 6390/07

לפני בקשת המפרק למתן הוראות כי על המפרק להמנע מלרשום את זכות הבעלות של המשיבה במגרש שבהליך סיום פעולות פרצלציה והנמצא בגוש 11184, וזאת עד לפרעון סכום השווה ל-20,548$.

הרקע לבקשה

1.         במסגרת הליכי הפרצלציה של חלקה 64 בגוש 11184 (בה כלול המגרש), שעל פי ההסכם המפרק נטל על עצמו לדאוג להם, הזמין המפרק מדידה של המגרש על ידי מודד מוסמך.

בחודש נובמבר 2005 נודע למפרק, כי לפי מדידת המודד שטחו של המגרש הוא 2,619 מ"ר. בעקבות כך פנה ביום 1 בדצמבר 2005 למשיבה, והודיע לה ש"אם אכן יתקבל אישור לנתוני המודד בדבר גודל המגרש שהוא גדול במידה בלתי מבוטלת (111 מ"ר, דהיינו כ-4.4%) מגודל המגרש כפי שנרשם בהסכם בהסתמך על המידע התכנוני שניתן לצדדים, תידרש התאמה של התמורה. מלוא זכויות קצ"א ו/או מפרקה בהקשר זה שמורות כמובן". המשיבה לא השיבה למכתב זה.

כך צוין גם בהודעת ההשלמה לבית המשפט הנכבד מיום 28 בדצמבר 2005 (אשר ניתנה בהתאם לסעיף 5.6 להסכם), כי נותרה מחלוקת לגבי הסכום המגיע למפרק בגין מכירת המגרש הואיל ומדידה לא סופית של המגרש הראתה כי שטח המקרקעין גדול מהשטח על פי המידע שנמסר למפרק על ידי רשויות התכנון, והמפרק שמר על טענותיו ו/או זכויותיו בעניין זה.

הליכי הפרצלציה מחייבים את אישור המדידה בידי המרכז למיפוי ישראל שבמשרד הבינוי והשיכון. עם קבלת תשריטי המדידה מאת המרכז למיפוי ישראל, נתברר למבקש כי אכן שטח המגרש גדול לעומת הידוע בעת חתימת ההסכם בכ-4.4%, היינו במקום שטח של 2,508 מ"ר מדובר ב-2,619 מ"ר.

בעקבות כך פנה ב"כ המפרק למשיבה פעם נוספת במכתב מיום 17 ביוני 2007 בדרישה להתאמת מחיר בשיעור זהה (דהיינו 4.4%), ולפיכך נדרשה המשיבה להוסיף סכום השווה ל-20,548 דולר, בתוספת מע"מ כדין.

גירסת המבקש

2.         משנתברר ששטח המגרש גדול מהשטח הידוע בעת כריתת ההסכם, הרי שהממכר הינו בפועל משופר לעומת תיאורו בהסכם שבין הצדדים, לפיכך למוכר קמה זכות להתאמת התמורה. כך, למשל בענין 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה(5) 365 (בו נידון  מכר של דירת נופש) נפסק, כי:

"אין צידוק כי לאייזמן תוענק דירת נופש של חברת עונות במחיר שנמכרה בזמנה דירת נופש של קדמת עדן, שעה שהראשונה עולה באיכותה על האחרונה. קבלת דירה "משופרת" במחיר נמוך ממחיר השוק תביא להתעשרות בלתי צודקת של אייזמן על חשבון חברת עונות, ויש בכך משום פגיעה בעקרון תום הלב." (שם, בעמ' 380א)

בית המשפט מוסמך מכוח סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970, להורות כי שיערוך התמורה בגין החוזה לשם עשיית צדק; ראה, למשל: ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 295-294.

במקרה דנן תקבל הרוכשת נכס משופר לעומת תיאורו שבהסכם בין הצדדים, דבר המחייב את התאמת המחיר. בהקשר זה יצוין גם, כי עיסקת המכר אושרה על ידי בית המשפט של פירוק לאחר שהוצגה לו  שומה על המגרש  שנערכה על ידי שמאי מקרקעין שהוזמן על ידי הכונס הרשמי; השומה קבעה מחיר מוערך למ"ר, ולקחה בחשבון כמובן שטח של 2,508 מ"ר בלבד.

כמפורט במכתבה הנ"ל של ב"כ המשיבה מיום 18 ביוני 2007 טענתה העיקרית של המשיבה היא, כי על פי ההסכם נמכר המגרש במצבו כפי שהוא. ההסכמה החוזית שהמגרש יימכר במצבו כפי שהוא ( as is) אין פירושה שהרוכש זכאי לקבל ללא תוספת מחיר מגרש בשטח גדול יותר. זאת ועוד, כפי שעולה במיוחד מסעיף 3.2 להסכם ומסעיף 2.2 לנספח א', הרי שהסכמה זו נועדה למנוע העלאת טענה בדבר פגם (לרבות פגם נסתר), אי התאמה טעות וכיוצא באלה מצד הקונה (המשיבה) דווקא, וגם מטעם זה אין היא משליכה על ענייננו.

מרגע שהתגלה כי התמורה בגין  ההסכם הינה שטח בגודל 2619 מ"ר ולא 2508 מ"ר, היינו 111 מ"ר יותר מן התמורה הידוע בנספח להסכם, הרי שעל הסכום המגיע  בגין התמורה להיות משוערך.

הליכי הפרצלציה עומדים לפני סיום, ועם סיומם מן הדין לרשום את המשיבה כבעלים של המגרש, בכפוף להסדרת התאמת המחיר כמפורט בבקשה זו.

גירסת המשיב

3. בהסכם המכר נקבע במפורש, כך:

"המגרש נמכר במצבו כפי שהוא ( as is ) לכל דבר וענין (לרבות מצבו הפיזי, התכנוני  והמשפטי), וזאת במחיר השווה לתמורה".

הקביעה כי עבור התמורה המוסכמת והקבועה, המגרש נמכר במצבו כפי שהוא, לכל דבר וענין, כמפורט בסעיף 1 לעיל, מופיעה בהסכם המכר פעמים אחדות.